如何选房
在美购房置业新手必看
\r\n 第1步：做足准备工作 一、学会理财 在美购房置业新手必看 要买房，钱就不能大手大脚的花了！面对房子这高达几十万元的高额消费品，工薪阶层的你，需要好好计划一下自己的收入支出，为不久的幸福美屋打好经济基础。 二、买房常识的学习 第2步：作好规划，切勿花钱受累 物业点评首先，明确购房目的，工作第1，居住第1，还是*第1？其次，明确购房资金准备程度，这笔资金的数额，决定了在以后买房中的一切重要行为。买总价多少钱的房子？面积要多大？打算向银行借多少钱？月供可以承受多少？打算供多少年？这些都是在选房前必须共同做好的功课。 量力而行，明智计划，切勿用尽积蓄还负债累累； 选择合适的还款方式； 第三步：明确目标，耐心选房 选房时应注意： 如果是夫妻买房，应综合考虑夫妻双方的工作地址，购房地段的选择中应尽量满足双方上班的顺畅程度； 查阅资料了解选定区域的城市规划以及房产增值潜力，尤其是未来的交通规划一定要慎重考察； 向身边专业人士或专业顾问机构咨询区域信息； 通过各种途径了解选定区域正在销售的房产项目或即将上市销售的房产项目； 电话咨询选定项目的价格、具体位置、户型等信息，做好各选定项目之间的对比，选定目标项目； 第四步，实地考察 实地考察是购房中*为重要的一环。在这一环节中要注意：不要一味相信售楼人员提供的信息，一定要做到眼见为实。例如： 到公交站、地铁站的距离要亲自步行测量； 如果自己拥有私车，一定要对自家车路线进行实地勘测； 选中的楼盘较好为主体结构已经完工的项目； 如有条件较好去自己看中的楼盘亲自感受。也可以参加岳西房网的看房团，大家一起去看房，有个商量，也有底气。 第五步，签订认购书 经过了实地考察，确定自己准备购买的楼盘，较好不要当天就急于签订认购书，千万先回家冷静分析，多咨询一下身边的专业人士再作出购买决定。 签订认购书的同时要保留好购房过程中项目销售人员提供的一切书面资料，包括楼书、报纸广告等信息。 第六步：签合同，明晰产权 签订购房合同时一定要慎重对待，因为您的权利和义务都体现在内了。另外，一旦将来与销售方发生纠纷，购房合同是解决问题的重要凭证和依据。在签合同之前，您需要仔细查验发展商的资格和“五证”。在合同中，买房人必须要把全部有疑惑的问题落实下来，如果您对签订合同没有把握，较好提前咨询法律专业人士或直接委托专业的律师来协助办理。签订购房合同四大注意事项： 一、慎签认购书； 二、防御不平等条约； 三、留神合同附件； 四、买卖合同需鉴证；\r\n
我来说两句
最全美国买房攻略，疫情里成功置业！
确定买房预算和房屋价位
如何选房
学区房，周边学校评分； 社区建设； 周边交通； 房屋本身的白蚁问题，透光，房屋朝向，节能，装潢，面积大小等因素。
小伙伴们可以从Zillow 或者Redfin两个网站查看自己心仪的房源。 网站内可以输入关键词，找到适合自己的房源，如新房，价格区间，地点，房间个数，停车位个数等。
买房必知的专业词汇
Realtor： 房地产经纪人
Commission： 房屋买卖佣金
当然，这笔钱也是从房价里来的。打个比方，如果一个房子卖50万美金，那么房屋成交后，卖家需要向卖方的房地产经纪人支付$15,000 (3%)，同时向买方的房地产经纪人支付$15,000 (3%) 。
Cash Back： 佣金返点
Mortgage： 美国买房贷款
Earnest Money： 购房保证金
Closing Cost 过户费用
这是在签订房屋合同时，需要立刻交付的一笔费用。费用可能包括贷款手续费 (Origination 在美购房置业新手必看 Charges)、勘查费 (Survey Fee)、产权保险 (Title Insurance)、房屋估价 (Appraisal Fee)、 登记费 (Recording Fee)等等。
HOA Fee 小区物业管理费
HomeOwner Association，是所有小区住户组成的组织，常常是由专门的管理公司来负责管理，但由小区住户担任Board Members。主要负责小区的相关事务，比如小区公共区域的除草和绿化、池塘整修等等。每个月需要向HOA支付一定的费用，称作HOA 在美购房置业新手必看 Fee。
一般来说美国买房有几个关键节点，看房选房，写Offer,首付贷款，房屋保险，过户交接以及政府备案。今天就先给大家科普一下其中很重要的一个环节Closing Disclosure--CD （过户信息披露）。买家在和建商签署了购房买卖合同之后，经历了几个月紧张又兴奋的等待，终于到了过户这一里程碑的时刻了。根据美国法律，在房子过户的前3天，银行（放贷机构）会提供CD文件给买家。它并不复杂，但里面列举的各种数字信息却极为重要，因此要仔细阅读这5页表格内容，做到了然于心。
(1) 过户信息Closing Information;
(2) 贷款条款Loan terms;
(3) 预计付款Projected Payments;
(4) 过户费用Costs at Closing;
(5) 过户时计算的款项Calculating Cash to Close;
(6) 交易概述Summaries of Transactions;
(7) 贷款费用Loan Costs;
(8) 其他费用Other Costs;
(9) 贷款信息披露Loan Disclosures;
(10) 可调利率表Adjustable Interest Rate(ATR)Table;
(11) 贷款计算Loan Calculations;
(在美购房置业新手必看 12) 其他信息披露Other Disclosures;
(13) 联络信息Contact Information;
(14) 确认收到Confirm Receipt.
（1） 用您的Loan Estimate（贷款估算）来比对您的CD.里面很多数字信息或者是条款内容应当是相同的，但是也有可能会有所不同，因为您在开始和过户之间经历了数周甚至是数月的时间。
（2） 您的代理（Agent）从lender银行(放贷机构)那里也应该收到一份CD的复印件并且能帮助您核对它的准确性。
Checking the spelling of your name : 核对您名字的拼写，要求银行更正任何不准确的联络信息。因为即使是小的拼写错误，以后也能招致大的问题。Check that loan term，purpose, product and 在美购房置业新手必看 loan type match your recent Loan Estimate: 核对贷款期限，目的，贷款利息，贷款类型是否和Loan Estimate是相同的,如果不同请联系银行询问原因。
Check that the loan amount matches your most recent Loan Estimate: 核对贷款额是否与您的Loan Estimate（贷款估算） 里披露的相同。如果增加了请马上询问银行原因。（一个可能的原因是过户费用和贷款整合在一起了，这样减少了在过户时预付的费用，加到了总成本上，由于您要支付额外的利息，贷款额增加了。）
Check your interest rate: 核对您的贷款利率，如果利率和您预计的不同，请询问银行原因。如果您已经锁定了您的利率，那么银行仅允许在有限的情况下可以改变利率。Does your loan have a prepayment penalty? 您的贷款有提前还款罚款吗？ 这是有风险的。如果涵盖了这个选项，问问您的银行有没有其他的选择项。
Does your loan have a balloon payment? 您的贷款有气球贷吗？这是有风险的。如果涵盖了这个选项，问问您的银行有没有其他的选择项。（气球贷--balloon payment：分期付款情形下，平时每笔付款的金额都比较小而最末期一笔远大于平时的每期的支付款。）
Check that your Estimated 在美购房置业新手必看 Total Monthly Payment matches your most recent Loan Estimate: 核对您的每月还款总额是否和Loan Estimate相吻合。如果不相符，请询问银行原因。确认每月能无压力还款，也是很重要的。Check to see if you have items in Estimated Taxes, insurance & assessments that are not in escrow: 检查是否预估的税费，保险，不在第三方管理账户里?若是这样的话，您已经安排预算来分别地支付这些费用吗？
Check that your Closing Costs match your most recent Loan Estimate: 核对您的过户的费用是否和您的 Loan Estimate（贷款估算）相吻合， 如果存在很大的差异，请询问银行获悉原因。Check that your Cash to Close matches your most recent Loan Estimate : 比对Loan Estimate（贷款估算） 核对您要支付的总额，这不包括你已经支付的钱，如果不同，请询问银行解释原因.
Check that “ Services Borrower Did Not Shop For” are similar to what was shown on your Loan Estimate：为了顺利的贷款成功，这是被银行（放贷机构）要求的第三方的服务。比对您Loan Estimate（贷款估算） 表格中第2页B部分“Services You Cannot Shop 在美购房置业新手必看 在美购房置业新手必看 For”以及C部分”Services You Can Shop For“，看看所列举的服务内容都相同吗？费用应该是一致的，但是可能稍微也有些不同。
Check that prices in“ Services Borrower Did Shop For” match what you agreed to pay: 这些服务内容，您已经分别购买了。如果在这部分中有任何您不知道的服务或者相关的服务商您没有选择，那么就要询问银行来解释这些费用的含义以及服务商是如何被选择的。
Check that your Seller Credit reflects what you agreed 在美购房置业新手必看 upon with the seller ： 这部分数额是卖方同意给买方的。如果卖方同意支付确切数额而不是大致数额，那么它将会在“Seller Paid”（卖方支付） 里披露。这个数额的多少，银行（放贷机构）是有限制的，通常是房屋价格的3%-6%。
How much will it cost if you make a late payment? 每月按时足额还贷是非常重要的，这能避免滞纳金的产生以及提高您的信誉记录。对于迟付，所产生滞纳金的多少，CD里都会清晰标识，可以提前关注下。Will your lender accept partial monthly mortgage payments? 如果您不能在指定的月份全额还贷，银行可能不会接受部分还款。即使银行接受部分还款，它也不会把还款应用于您的贷款中而是存放在单独的账户中。银行每月会收取滞纳金直到您补足差额。因未能足额还款，银行还可能向信用部门报告。
Will you 在美购房置业新手必看 在美购房置业新手必看 have an escrow account? 很多房主支付房产税和房屋保险作为他们月供的一部分。这种安排就叫做escrow account（第三方管理账户）. 这个账户是被放款银行设立并管理的，用来支付和房产相关的一些费用，比如前面所提到的房产税和房屋保险，物业管理费（HOA）是不涵盖在这里面的。如果在您的CD中提及您没有escrow account（第三方管理账户）,而您又想每月支付房产税和房屋保险而不是一次性付清，请与您的银行沟通。
If you do 在美购房置业新手必看 not have an escrow account, are you paying an escrow waiver fee to the lender? 如果您不需要escrow account（第三方管理账户），一些银行可能会收取费用。如果在您的CD中显示了escrow waiver fee（管理账户弃权费），而您又想每月支付房产税和房屋保险到您的escrow account（第三方管理账户） 而不是支付escrow waiver fee（管理账户弃权费），请与您的银行沟通。
Contract Details:再次强调一下， 仔细认真阅读CD里的细节极为重要。
四、如果在核对上述细节时，发现了差异怎么办？
（1）如果只是一些小的差异，您需要立即与您的银行（lender，放贷机构）和产权公司(title company )来沟通更正。
（2）如果差异特别大，那么这份CD就需要重做，当然这会导致您的过户推迟几天进行。
以上这些内容，只是希望能更好的帮您理清一些重要细节。在以往的工作中，也遇到了一些客户，在签完自己的过户文件后，时间一长，完全不记得里面的细节了（比如选的是不是Adjustable Interest Rate—可调利率）。或者因为有事情需要联系lender(放贷机构)也不知道哪里去找联系方式以及自己的Loan ID＃（贷款码）等。这需要您把CD文件仔细阅读并妥善保存好，这样就能节省您的宝贵时间避免上述不必要的担心。
2022 美国买房指南｜洛杉矶买房、洛杉矶好学区、房贷利率计算、买房流程步骤全解析
贷款核发比例？
大部分贷款机构允许买主将月收入的28%用于与住房有关的花费，如还贷款本金(Principal)、利息(Interest)在美购房置业新手必看 、房地产税(Real Estate Tax)、屋主保险(Home Owner Insurance)。贷款机构也会考虑家庭其它债务，如车贷(Car Loan)、学贷(College Tuition Loan)、信用卡欠款(Credit Card Debt)等，这些债务加上住房花费不能超过月收入36%。(实际状况视贷款机构而定)。
4 如何提高信用分数？
| 影响信用分数的因素 | 比重 |
|---|---|
| 还款情况(Past Payment Performance) | 35% |
| 信用卡使用(Credit Utilization) | 30% |
| 信用历史(Credit History) | 15% |
| 信用种类(Types of Credit in Use) | 10% |
| 信用查找(Inquiries) | 10% |
由上表可知，还款情况比重最大，因此只要有按时交水电费、信用卡等各种帐单，信用分数就不会差。若夫妻其中一方无信用分数，贷款时将会以低于620分来算，因此建议及早把一些帐单转到无信用分数的一方，或为对方办张信用卡(或副卡)，尽早累积信用分数。
信用分数累积方式可参考此篇：
美国信用卡新手指南
无SSN、无信用者申办信用卡方式可参考这里：
无SSN信用卡申请指南
控制刷卡学问大！
在决定看房买房的前2至3个月请减少信用卡刷卡量与刷卡金额(甚至暂停最好)，因为信用卡消费也属于负债一部分，也是会影响到贷款金额的，千万别小看！
取得贷款预先批准信后，是否保证未来一定贷的到款？
不一定。因为买家财务状况与条件会不断变动，因此贷款机构在决定是否批准贷款前，会再次确认贷款人的状况、欲购买房子的状况与条件(房屋鉴价、产权检查等)，一切合乎标准后才会批准最终贷款。
买房步骤3：开始看房子 (House Hunting)
1 确定自己购屋的目的
- 自住：唯一原则「自己喜欢才买，买下来不会后悔」。应谨慎考察房产现有状况，包括社区、环境、学区、环境、交通等，毕竟是要长住的。
- 投资：应讲究未来升值，尽可能选择一个性价比高、投资成本小、发展前景好且便于出租的房产。
- 头期款(Down payment)在美购房置业新手必看
- 成交费用(Closing cost)，请参考前方说明
- 贷款手续费用，请参考前方说明
- 装修、家具添购
3 地点地点地点！锁定购买区域
除了参考犯罪纪录与统计报告，也可观察附近街道整洁度、行人举止、店家外观/防护设施、街头涂鸦与破坏状况来略知一二。建议也在白天与晚上分别去房子周遭绕绕感受。
●几个可查找房子周遭安全的网站：
─ Spotcrime 在美购房置业新手必看 输入地址或地区，就会将最近期各类犯罪事件标示在地图上。点击查看
─ Neighborhoodscout 提供非常丰富的美国城市信息，从犯罪率、安全性到学区等信息。点击查看
─ National Sex Offender Public Website 唯一一个以性侵相关案件为主的美国政府官方网站。点击查看
该房过去是否有过不佳传闻(凶杀、灵异、犯罪等)、该区过去是否有过严重地下水污染或重金属污染纪录、该区未来是否会有公众工程即将进行(如购物中心或垃圾场或新高压电塔线路线)等。
●污名屋 Stigmatized Property / Psychologically Impacted Property：
— 灵异现象：鬼屋(Haunted house)
— 自杀谋杀：先前有人在此自杀或曾发生命案
— 犯罪活动：附近为帮派份子聚留之地、毒品交易、性犯罪者居住等
— 债务纠纷：买家担心日后会有债主上门骚扰
— 疾病污染：附近土地或水源受过污染